Добросовестные приобретатели и недобросовестные родственники продавцов
Многие считают, что если муж или жена являются единственным собственником недвижимости, то она не будет подлежать разделу при расторжении брака. На самом деле это не так. Любое имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым и подлежит разделу. И это правило действует в течение трех лет после развода.
В судебной практике нашей страны бывали прецеденты, когда даже после истечения трех лет бывший супруг, узнав о том, что квартира продана, заявлял свои права на ее часть. И суд выносил решение в его пользу, присуждая другому супругу выплатить денежную компенсацию. Если же тот отказывался, ущемленная, по ее мнению, сторона, могла требовать выделения ей доли в проданной квартире. И в этом случае незаслуженно пострадавшим оказывался добросовестный приобретатель «нехорошей квартиры». Но недавно Конституционный суд РФ защитил покупателей квартир, ранее находившихся в совместной семейной собственности. Судьи постановили: если один из супругов в течение трех лет после развода не инициировал раздел имущества, он не имеет права требовать своей доли у стороннего покупателя.
Такое решение было вынесено после рассмотрения истории Евгения Мокеева. В 2016 году он приобрел квартиру у гражданина Н., купившего ее годом ранее у своего родственника Гукова, который за несколько месяцев до этого развелся с супругой. Спустя четыре года гражданка Гукова подала на раздел проданной ловким бывшим мужем квартиры, и потребовала от нового собственника вернуть ей половину. Между тем Мокеев при покупке понятия не имел, что квартира «нехорошая» — в реестре недвижимости никаких указаний на то, что она являлась совместно нажитым имуществом супругов, не было. Но статья 302 Гражданского кодекса допускает изъятие жилья и у добросовестного приобретателя, если право собственности прежний хозяин утратил «против своей воли». Суды всех инстанций признали, что Гукова своих прав лишилась как раз против своей воли, и половина квартиры, купленной Мокеевым, по праву принадлежит обманутой супруге. Мокеев же счел, что статья 302 ГК нарушает его конституционные права как законного и добросовестного приобретателя, и подал иск в Конституционный суд.
Суд встал на сторону истца. В постановлении КС РФ говорится, что бывший супруг должен сам позаботиться о разделе имущества и хотя бы внести сведения о себе как совладельце в реестр. Если же в отведенные законом три года после развода он этого не сделал, неблагоприятные последствия сделки возлагать на добросовестного покупателя недопустимо.
Но почему с завидной периодичностью в юридической и судебной практике всех регионов РФ возникают подобные ситуации?
Во-первых, потому что закон допускает, что в реестре о наличии второго совладельца-супруга может быть ничего не написано. При покупке жилья покупатель, который доверяет сведениям ЕГРН, не обязан, да и в подавляющем большинстве случае не имеет реальной возможности выяснить полную историю квартиры или дома.
Во-вторых, разбирая подобные дела, Верховный суд почему-то отсчитывает трехлетний срок, который законом дается на раздел имущества, не с даты развода, а с того момента, когда права бывшего супруга были нарушены, то есть с момента продажи спорной недвижимости, ущемляя таким образом права покупателей.
В-третьих, в законе не прописано, что обделенный супруг должен требовать от обманувшего его «бывшего» именно денежной компенсации. То, что после продажи квартиры он вправе претендовать на ее часть, отнимая ее у добросовестного приобретателя, который ничего не знал и не мог знать (!) о том, что по данному объекту недвижимости возможны споры, неправильно. Об этом уже неоднократно высказывались юристы различного уровня, призывая внести поправки в ГК РФ и однозначно установить публично проверяемые сроки давности подачи иска на раздел имущества с конкретной даты юридически значимого действия, то есть с даты расторжения брака. Ну а для того, чтобы единственной пострадавшей стороной в подобных спорах не оказывался добросовестный покупатель, необходимо четко и однозначно закрепить за бывшими супругами право требовать не возврата квартиры в случае ее продажи, а уплаты денежной компенсации по реальной рыночной стоимости. Таким образом в бывшесемейные споры не будут вовлекаться третьи лица.